Wann muss die Wohnung nach einem Todesfall geräumt sein?

Gibt es eine gesetzliche Frist zum Räumen nach einem Todesfall?

Eine eigene Räumungsfrist kennt das Gesetz nicht. Den Termin bestimmt das Ende des Mietvertrags: Dann muss die Wohnung zurückgegeben werden (§ 546 BGB), also leer. Der Vermieter darf nicht eigenmächtig räumen, siehe Darf der Vermieter die Wohnung räumen?. Bis dahin läuft die Miete weiter, denn der Vertrag geht mit dem Tod auf die Erben über, wenn niemand aus dem Haushalt eintritt (§ 564 BGB).

War die Wohnung oder das Haus Eigentum des Verstorbenen, drängt keine Frist. Den Zeitpunkt geben dann ein Verkauf, eine Vermietung oder die Kosten für Heizung, Strom und Versicherung vor. Den Weg bis zum Notartermin beschreibt Geerbtes Haus verkaufen, den Gesamtablauf der Pillar-Artikel Haushaltsauflösung nach Todesfall.

Welche Fristen bestimmen den Räumungstermin?

Drei Fristen greifen ineinander. Die Monatsfrist entscheidet, ob Sie mit der kurzen gesetzlichen Frist kündigen dürfen, die Kündigungsfrist ergibt das Vertragsende, und die Ausschlagungsfrist entscheidet, ob Sie überhaupt räumen sollten.

Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 BGB); gibt es mehrere Erben, unterschreiben am besten alle. Wie Sie sie aufsetzen und wie Sie die Haftung für die Miete auf den Nachlass beschränken, steht im Ratgeber Wohnung eines Verstorbenen kündigen.

Rechenbeispiel: vom Kündigungsdatum zum Räumungstermin

Angenommen, Sie erfahren am 10. November 2026 vom Tod Ihrer Mutter, und niemand hat mit ihr in der Wohnung gelebt. Die Monatsfrist läuft dann bis zum 10. Dezember 2026. Entscheidend für das Vertragsende ist, wann die Kündigung beim Vermieter ankommt, nicht wann Sie sie abschicken.

Zwischen dem 3. und dem 4. Dezember liegt also ein ganzer Monat Miete. Werfen Sie die Kündigung deshalb lieber selbst in den Briefkasten des Vermieters oder lassen Sie sich den Empfang bestätigen. Schicken Sie sie nicht erst am letzten möglichen Tag ab.

Wer nach § 563 BGB eingetreten ist, etwa ein Ehepartner, der mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt hat, und die Wohnung nicht behalten will, rechnet anders: Er muss innerhalb eines Monats erklären, dass er den Vertrag nicht fortsetzt. Dann geht der Vertrag auf die Erben über, und für sie gilt die Monatsfrist aus § 564 BGB.

Sollten Sie vor der Erbentscheidung räumen?

Nein, wenn Sie noch überlegen, das Erbe auszuschlagen. Das Erbe kann auch durch Verhalten angenommen werden, laut Justizportal NRW etwa, indem Sie Nachlassgegenstände in Besitz nehmen. Ob schon das Ausräumen einer Wohnung so gewertet wird, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Möbel verkaufen oder entsorgen lassen sollten Sie erst, wenn feststeht, dass Sie erben wollen.

Dringendes darf trotzdem passieren: Wohnung abschließen, Verderbliches entsorgen, Haustiere versorgen. Unaufschiebbare Maßnahmen vor der Ausschlagung bleiben wirksam (§ 1959 BGB). Die Monatsfrist für die Kündigung ist kürzer als die sechs Wochen für die Ausschlagung. Ist die Erbfrage bis dahin offen, lassen Sie sich vor der Kündigung beim Nachlassgericht oder von einer Anwältin oder einem Anwalt beraten. Was nach einer Ausschlagung mit der Wohnung passiert, erklärt Erbe ausgeschlagen: Wer räumt die Wohnung?.

Zeitplan: vom Vertragsende rückwärts planen

Rechnen Sie vom Tag der Übergabe zurück. Am Beispiel mit Vertragsende 28. Februar 2027 sieht ein ruhiger Ablauf so aus:

1. Bis 3. Dezember 2026: schriftlich kündigen, Zugang beim Vermieter sichern.
2. Dezember: in Ruhe sichten, Unterlagen, Fotos und Erinnerungsstücke heraussuchen, mit den Miterben klären, wer was behält. Über Nachlassgegenstände entscheiden Erben nur gemeinsam (§ 2040 BGB).
3. Anfang Januar: Besichtigung durch die Räumungsfirma, Festpreis und Termin festlegen; Übergabetermin mit dem Vermieter vereinbaren.
4. Mitte Februar: Räumung von Wohnung, Keller und Dachboden, danach besenrein.
5. Letzte Februarwoche: Übergabe mit Protokoll, Zählerstände und Schlüssel. Eine Vorlage bietet das Wohnungsübergabeprotokoll.

Planen Sie die Räumung nicht auf den letzten Tag, damit für Nachzügler aus Keller oder Dachboden noch Zeit bleibt. Was alles dazugehört, zeigt die Checkliste zur Haushaltsauflösung.

Was kostet die Räumung nach einem Todesfall?

Die Kosten trägt der Nachlass, also am Ende die Erben. Unser Kostenrechner nennt Richtwerte inklusive Mehrwertsteuer, der verbindliche Festpreis folgt nach der kostenlosen Besichtigung.

Stand der Preise: Kostenrechner vom 4. Oktober 2026. Verwertbare Möbel und Gegenstände rechnen wir auf den Preis an. Wer die Rechnung bezahlt, wenn mehrere erben oder der Nachlass knapp ist, erklärt Wer zahlt die Haushaltsauflösung?.

Räumung passend zum Kündigungstermin

AZ Haushaltsauflösung räumt Wohnungen nach einem Todesfall in Würselen und der Städteregion Aachen. Wir besichtigen kostenlos, nennen einen Festpreis, legen Unterlagen und Erinnerungsstücke beiseite und übergeben besenrein zum Termin, den Ihr Mietvertrag vorgibt. Mehr zum Ablauf steht auf der Seite Nachlassauflösung.

Mietrechtliche Fristen nach dem Tod des Mieters

Ein Ehegatte oder Lebenspartner, der im gemeinsamen Haushalt lebte, tritt automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Er kann binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod erklären, den Vertrag nicht fortzusetzen. Tritt niemand ein und wird der Vertrag nicht fortgesetzt, läuft das Mietverhältnis mit dem Erben weiter (§ 564 BGB). Erben und Vermieter können binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 573d Abs. 2 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Gegenüber Erben braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse. Die Monatsfrist für die Kündigung ist kürzer als die sechs Wochen für die Ausschlagung der Erbschaft (§ 1944 BGB).

Die Miete ist bis zum Ende des Mietvertrags zu zahlen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.01.2013 (Az. VIII ZR 68/12) sind nach dem Erbfall fällig werdende Mietforderungen reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der Kündigungsfrist beendet wird. Die Erben können die Haftung dann auf den Nachlass beschränken.

Ausschlagung der Erbschaft und Räumverbot

Die Ausschlagung der Erbschaft muss binnen sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Berufungsgrund gegenüber dem Nachlassgericht erfolgen (§ 1944 BGB). Die Erklärung bedarf der öffentlichen Beglaubigung oder der Niederschrift des Gerichts (§ 1945 BGB). Wird die Frist versäumt, gilt die Erbschaft als angenommen.

Das Räumen der Wohnung kann als Annahme der Erbschaft gewertet werden. Das Justizportal NRW führt die Inbesitznahme von Nachlassgegenständen als Beispiel für eine Annahme durch schlüssiges Verhalten an. Das Gesetz nennt das Räumen nicht ausdrücklich, es besteht jedoch das Risiko, dass bereits das Ausräumen als Annahme ausgelegt wird. Unaufschiebbare Verfügungen bleiben vor der Ausschlagung wirksam (§ 1959 BGB).

Bis zur Klärung der Erbfrage sollten nur dringende Maßnahmen wie Abschließen der Wohnung oder Entsorgen von Verderblichem erfolgen. Erben können über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Wer die Kosten trägt, wenn alle Erben ausschlagen, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt, da das Land NRW erbt und nicht ausschlagen kann (§ 1936 BGB).

Räumung, Besenrein und Übergabe

Die Wohnung muss zum Ende des Mietvertrags leer und besenrein übergeben werden. Der Begriff Besenrein verlangt nur die Beseitigung grober Verschmutzungen, keine Grundreinigung. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 28.06.2006 (Az. VIII ZR 124/05). Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB).

Die Kosten der Räumung sind Nachlassverbindlichkeiten und gehen zu Lasten der Erben. Für eine 60 Quadratmeter große Wohnung in Aachen oder Würselen liegen Richtwerte zwischen 1.090 Euro und 2.070 Euro inklusive Mehrwertsteuer, abhängig von Etage und Keller. Verwertbare Möbel werden auf den Preis angerechnet.

Ein realistischer Zeitplan für eine Räumung in Aachen beginnt mit der Kündigung mindestens drei Monate vor dem gewünschten Übergabetermin. Im Dezember sollten Unterlagen gesichtet und Miterben einbezogen werden. Im Januar erfolgt die Besichtigung durch einen Fachbetrieb. Die Räumung selbst findet im Februar statt, gefolgt von der besenreinen Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.