Um ein geerbtes Haus zu verkaufen, müssen Sie dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind – mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Gibt es mehrere Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Geräumt wird in der Regel vor der Übergabe an den Käufer, die Besichtigungen laufen in einem leeren Haus oft leichter.
Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt
Grundlage ist § 35 Abs. 1 der Grundbuchordnung:
- Erbschein: beantragen Sie beim Nachlassgericht (§ 2353 BGB). Alternativ genügt ein Europäisches Nachlasszeugnis.
- Notarielles Testament oder Erbvertrag: Dann reichen dieses und das Protokoll über die Eröffnung. Das Grundbuchamt kann trotzdem einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen hält.
- Ein handschriftliches Testament allein genügt dem Grundbuchamt nicht.
Mehrere Erben: nur gemeinsam
Über ein Haus aus dem Nachlass können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Verkaufen, aber auch Räumungsauftrag und Preis sollten deshalb schriftlich abgestimmt sein. Ein Miterbe, der Möbel oder Erinnerungsstücke haben möchte, nimmt sie am besten vor dem Räumungstermin mit.
Steuern: die Zehnjahresfrist
Ein Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen – außer das Haus wurde ausschließlich selbst bewohnt, durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Bei einer Erbschaft zählt der Kauf durch den Verstorbenen als Anschaffung.
Ob die Frist in Ihrem Fall abgelaufen ist und wie die eigene Nutzung des Verstorbenen angerechnet wird, sollten Sie vor dem Verkauf mit der Steuerberatung klären.
Reihenfolge, die sich bewährt
- Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll bereithalten.
- In der Erbengemeinschaft Verkauf, Makler und Räumung abstimmen.
- Erinnerungsstücke, Unterlagen und Wertgegenstände sichten und aufteilen.
- Haus räumen lassen, verwertbare Gegenstände anrechnen lassen.
- Leeres Haus fotografieren und an den Käufer übergeben.
Räumung mit Festpreis
Ein ganzes Haus mit Keller, Dachboden und Garage räumen wir nach einer kostenlosen Besichtigung zum Festpreis. Gegenstände mit Marktwert rechnen wir auf den Preis an. Wenn der Notartermin feststeht, planen wir die Räumung so, dass das Haus rechtzeitig leer ist.
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