Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht von selbst. Lebte niemand mit ihm in der Wohnung, läuft der Vertrag mit den Erben weiter, und Erben wie Vermieter können ihn innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – das sind knapp drei Monate. Die Monatsfrist beginnt, sobald Sie vom Tod wissen und davon, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist (§ 564 BGB).
Wer übernimmt den Mietvertrag?
- Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Verstorbenen zusammen lebte, tritt automatisch in den Mietvertrag ein. Danach kommen im Haushalt lebende Kinder, andere Angehörige im Haushalt und Personen, die dauerhaft mit ihm zusammen gelebt haben (§ 563 BGB).
- Wer so eingetreten ist und die Wohnung nicht behalten will, kann innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, erklären, dass er den Vertrag nicht fortsetzt. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
- Waren mehrere gemeinsam Mieter, läuft der Vertrag mit den Überlebenden weiter. Sie können innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 563a BGB).
- Tritt niemand ein, geht der Vertrag auf die Erben über (§ 564 BGB) – mit allen Pflichten, auch der Miete.
Die Monatsfrist und die Kündigungsfrist
Erben haben ein Sonderkündigungsrecht: Sie müssen innerhalb eines Monats kündigen, nachdem sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist. Gekündigt wird mit der gesetzlichen Frist: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Wer also bis zum dritten Werktag im März kündigt, ist Ende Mai aus dem Vertrag – auch wenn der Mietvertrag längere Fristen vorsieht.
Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 BGB) und von allen Erben unterschrieben werden, wenn es mehrere gibt. Verpassen Sie die Monatsfrist, bleibt nur die normale Kündigung.
Auch der Vermieter darf in dieser Monatsfrist kündigen und braucht dafür gegenüber den Erben keinen besonderen Grund (§ 573d Abs. 1 BGB).
Miete und Haftung: Wofür Erben einstehen
Erben haften für die Schulden des Verstorbenen und für Pflichten, die sie als Erben treffen (§ 1967 BGB), also auch für die Miete bis zum Vertragsende. Mieten, die nach dem Tod fällig werden, sind nach dem Bundesgerichtshof jedenfalls dann reine Nachlassschulden, wenn das Mietverhältnis innerhalb der Monatsfrist gekündigt wird (Urteil vom 23. Januar 2013, VIII ZR 68/12). Die Haftung lässt sich dann auf den Nachlass beschränken.
Wege dazu sind Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB). Reicht der Nachlass nicht einmal für diese Verfahren, können Erben die Zahlung verweigern, soweit der Nachlass nicht reicht, müssen ihn aber herausgeben (§ 1990 BGB). Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit dem Nachlassgericht oder einem Anwalt.
Erst die Erbfrage, dann die Kündigung
Ist noch offen, ob Sie das Erbe annehmen, sollten Sie mit Kündigung und Räumung vorsichtig sein: Wer Nachlassgegenstände in Besitz nimmt, kann damit das Erbe annehmen. Was beim Ausschlagen zu beachten ist, steht im Ratgeber „Erbe ausgeschlagen: Wer räumt die Wohnung?“.
So gehen Sie vor
- Mietvertrag heraussuchen und klären, ob jemand mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt hat.
- Erbfolge klären – bei Unsicherheit das Nachlassgericht fragen.
- Innerhalb eines Monats schriftlich kündigen, bei mehreren Erben gemeinsam.
- Mit dem Vermieter Übergabetermin und Zustand absprechen – oft genügt besenrein.
- Räumung so legen, dass sie vor dem Vertragsende fertig ist.
Räumung vor dem Vertragsende
Zwischen Kündigung und Vertragsende bleiben meist knapp drei Monate. Wir besichtigen kostenlos, nennen einen Festpreis, rechnen verwertbare Gegenstände an und übergeben die Wohnung besenrein – auf Wunsch mit Fotos, wenn Sie nicht vor Ort sein können.
Sie möchten wissen, was die Räumung in Ihrem Fall kostet? Mit dem Kostenrechner erhalten Sie in zwei Minuten eine Preisspanne.