Mieter verstorben: Was Vermieter jetzt tun müssen

Wer ist nach dem Tod Ihr Vertragspartner?

Das Gesetz legt eine feste Reihenfolge fest. Von ihr hängt ab, mit wem Sie sprechen, wem Sie kündigen und wer die Miete schuldet. Die Tabelle zeigt die fünf Fälle aus Sicht des Vermieters.

Wer nach § 563 BGB eingetreten ist, kann innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, erklären, dass er den Vertrag nicht fortsetzt. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt, und der Vertrag geht auf die Erben über. Warten Sie diesen Monat ab, bevor Sie mit den Erben planen.

Kündigen: Monatsfrist und gesetzliche Frist

Gegenüber den Erben haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Es gilt nur innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod erfahren haben und davon, dass niemand in den Vertrag eingetreten ist oder ihn fortsetzt (§ 564 BGB). Ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf brauchen Sie dafür nicht (§ 573d Abs. 1 BGB).

Gekündigt wird mit der gesetzlichen Frist: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im Dezember zu, endet der Vertrag mit Ablauf des Februars. Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 BGB) und sollte an alle Erben gehen, wenn es mehrere gibt.

Verpassen Sie den Monat, bleibt Ihnen nur die normale Kündigung mit allen Voraussetzungen. Die Erben haben dasselbe Sonderkündigungsrecht. Ihre Sicht erklärt der Ratgeber Wohnung eines Verstorbenen kündigen.

Wer zahlt die Miete bis zum Vertragsende?

Die Erben haften für die Schulden des Verstorbenen und für Pflichten, die sie als Erben treffen (§ 1967 BGB), also auch für die Miete bis zum Ende des Vertrags. Mieten, die nach dem Tod fällig werden, sind nach dem Bundesgerichtshof jedenfalls dann reine Nachlassschulden, wenn das Mietverhältnis innerhalb der Monatsfrist des § 564 BGB beendet wird (Urteil vom 23. Januar 2013, VIII ZR 68/12).

Für Sie heißt das: Die Erben können ihre Haftung auf den Nachlass beschränken, etwa über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB). Reicht der Nachlass nicht einmal dafür, dürfen sie die Zahlung verweigern, müssen den Nachlass aber herausgeben (§ 1990 BGB). Ob Ihre Forderung am Ende gedeckt ist, hängt also davon ab, was der Verstorbene hinterlassen hat.

Erben unbekannt oder alle haben ausgeschlagen

Melden sich keine Erben, sorgt das Nachlassgericht bei Bedarf für den Nachlass, zum Beispiel durch einen Nachlasspfleger (§ 1960 BGB). Wollen Sie als Vermieter einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich geltend machen, muss das Gericht auf Ihren Antrag einen Nachlasspfleger bestellen (§ 1961 BGB). Er ist dann Ihr Ansprechpartner für Kündigung, Übergabe und Räumung.

Erben haben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Schlagen alle aus, erbt am Ende das Land des letzten Wohnsitzes, in Aachen also NRW (§ 1936 BGB). Der Staat kann als gesetzlicher Erbe nicht ausschlagen (§ 1942 BGB). Was in dieser Zeit mit der Wohnung passiert, beschreibt der Ratgeber Erbe ausgeschlagen: Wer räumt die Wohnung?.

Darf ich die Wohnung selbst räumen?

Nein, nicht auf eigene Faust. Der Hausrat gehört nach dem Tod den Erben. Räumen Sie ohne deren Zustimmung oder ohne Titel, riskieren Sie Schadensersatzforderungen für das, was dabei verloren geht. Warum der Weg über Zustimmung oder Räumungsklage der sichere ist, steht im Ratgeber Darf der Vermieter die Wohnung räumen lassen?.

Halten Sie die Absprache mit den Erben oder dem Nachlasspfleger schriftlich fest: wer räumt, bis wann, wer zahlt und was mit Wertgegenständen und Unterlagen geschieht. Am Übergabetag dokumentiert ein Wohnungsübergabeprotokoll den Zustand, Zählerstände und Schlüssel. Das ist wichtig, weil Ihre Ansprüche wegen Schäden sechs Monate nach der Rückgabe verjähren (§ 548 BGB).

So gehen Sie vor

1. Klären, ob jemand im Haushalt lebte oder mit im Vertrag steht (§§ 563, 563a BGB), und dessen Monatsfrist abwarten.
2. Erben ermitteln, bei Unklarheit beim Nachlassgericht nachfragen oder einen Nachlasspfleger beantragen.
3. Innerhalb eines Monats entscheiden, ob Sie kündigen, und die Kündigung schriftlich an alle Erben schicken.
4. Räumung und Übergabetermin schriftlich mit den Erben oder dem Nachlasspfleger vereinbaren.
5. Übergabe mit Protokoll und Fotos abschließen, danach die offenen Posten mit den Erben abrechnen.

Was kostet die Räumung, und wer trägt sie?

Die Räumung ist Sache der Erben, die Kosten trägt der Nachlass. Damit Sie einschätzen können, ob eine schnelle Räumung realistisch ist: Unser Kostenrechner nennt diese Richtwerte, den Festpreis gibt es nach der kostenlosen Besichtigung.

AZ Haushaltsauflösung räumt in der Städteregion Aachen auch für Vermieter und Hausverwaltungen, wenn die Erben oder der Nachlasspfleger zugestimmt haben, und übergibt die Wohnung besenrein. Mehr dazu auf der Seite Wohnungsauflösung, eine eigene Spanne zeigt der Kostenrechner. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.

Rechtslage und Kündigungsfristen

Steht ein Ehegatte oder Lebenspartner im Mietvertrag oder lebte mit im Haushalt, tritt dieser automatisch in den Vertrag ein (§ 563a BGB). Fehlen solche Personen oder tritt niemand ein, gehen die Rechte und Pflichten auf die Erben über. Gegenüber Erben kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls und des Nicht-Eintritts anderer außerordentlich kündigen. Ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf ist dafür nicht erforderlich. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende (§ 573d BGB). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Versäumt der Vermieter die Monatsfrist, bleibt nur die ordentliche Kündigung.

Haftung der Erben und Miete

Die Erben haften für die Miete als Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 BGB). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Januar 2013 (VIII ZR 68/12) sind nach dem Erbfall fällig werdende Mietforderungen reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der Monatsfrist des § 564 BGB beendet wird. Die Erben können die Haftung auf den Nachlass beschränken, etwa durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB). Ist der Nachlass nicht ausreichend, kann die Haftung durch Dürftigkeitseinrede ausgeschlossen werden (§ 1990 BGB). Der Vermieter trägt das Risiko, wenn der Nachlass leer ist.

Räumung und Zutritt zur Wohnung

Eine Selbsthilfe-Räumung durch den Vermieter ist unzulässig. Der Hausrat gehört nach dem Tod den Erben. Eine Räumung erfolgt nur auf Basis einer schriftlichen Zustimmung der Erben oder einer Räumungsklage. Bei unbekannten Erben kann der Vermieter beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§ 1961 BGB). Dieser ist dann Ansprechpartner für Kündigung, Übergabe und Räumung. Der Zutritt zur Wohnung darf ohne Zustimmung der Erben oder des Nachlasspflegers nicht erfolgen. Die Ansprüche des Vermieters wegen Schäden verjähren sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB).